Le cabinet Garcia Avocat vous propose une analyse de la conformité de votre dossier de crédit immobilier eu égard aux dispositions légales en vigueur.
A cet effet, il conviendra notamment de nous transmettre les éléments suivants:
- La profession de l’emprunteur;
- Une carte nationale d’identité de l’emprunteur;
- L’offre de prêt;
- Le tableau d’amortissement initial théorique;
- L’acte d’acquisition du bien immobilier;
- L’acte authentique de prêt en cas de garantie réelle (privilège de prêteur de derniers et/ou hypothèque conventionnelle)
- Le tableau d’amortissement réel;
- Les relevés de compte bancaire de l’année suivant l’offre de prêt;
En fonction de votre dossier, d’autres éléments pourront vous être demandés.
Dès réception de l’ensemble des éléments requis, votre dossier sera analysé sous quinzaine.
Vous recevrez par mail notre rapport en fichier .pdf.
La conformité de votre dossier sera analysée à l’aune des éléments suivants:
- Conformité du TEG / TAEG indiqué par la banque dans l’acte de prêt.
Ce taux doit impérativement inclure l’ensemble des frais dont la souscription a été érigée en condition d’octroi du prêt par le préteur. Or, force est de constater que les banques ont la fâcheuse tendance à minorer artificiellement ce taux pour apparaitre plus compétitives que la concurrence.
La jurisprudence sanctionne cette pratique en jugeant que l’intérêt conventionnel est dès lors incorrectement stipulé et encourt, du fait de l’absence de consentement de l’emprunteur au TEG / TAEG réel, la nullité et l’application du taux légal.
En tout état de cause, une analyse précise des stipulations contractuelles devra être entreprise afin d’établir le caractère imposé des frais qui n’auraient pas été inclus dans l’assiette de calcul du TEG / TAEG.
- Conformité du taux de période indiqué par la banque dans l’acte de prêt.
L’article R. 314-2 du Code de la consommation dispose que « le taux de période et la durée de la période doivent être expressément communiqués à l’emprunteur ».
A défaut de mention du taux de période ou de la durée de la période dans le contrat de prêt, les juges remplacent le taux d’intérêt conventionnel par le taux d’intérêt légal. En outre, une erreur dans le taux de période équivaut juridiquement à une absence de taux, sous réserve de la règle de la décimale.
- Calcul des intérêts sur la base d’une année lombarde
Conformément à une jurisprudence constante, le préteur doit calculer les intérêts conventionnels sur la base d’une année civile de 365 / 366 jours.
Or, les banques ont tendance à recourir à l’année de 360 jours ou année lombarde.
L’emprunteur devra démontrer le recours au diviseur 360, ce qui nécessite certains calculs sur la base de votre tableau d’amortissement réel.
L’enjeu de ces manquements pour l’emprunteur est de taille dans la mesure ou la présence d’un TEG / TAEG erroné dans un acte de prêt ou le calcul des intérêts sur la base d’une année lombarde de 360 jours doit être sanctionné par la nullité de la stipulation d’intérêt conventionnel et partant par l’application du taux légal en vigueur au jour de la conclusion du prêt et ce sur toute la durée du prêt.
Cette sanction a d’ailleurs été très récemment à nouveau confirmé par la haute juridiction : Cass. civ. 1, 13-03-2019, n° 17-26.456.
La nullité emporte deux conséquences:
- Une créance de restitution d’intérêt au profit de l’emprunteur qui peut soit en solliciter le paiement soit demander qu’elle soit imputée sur le capital restant du du prêt;
- l’obligation pour le préteur d’appliquer sous astreinte un nouveau tableau d’amortissement pour l’avenir sur la base du taux légal donc avec des échéances moindres que celles initialement prévues;
Par exemple, supposons un prêt immobilier conclu en 2015 et correctement exécuté depuis. En 2015, le taux légal s’établissait à 0,93%.
Vous avez assigné la banque dans les délais légaux et avez obtenu la nullité de la stipulation d’intérêt conventionnel en avril 2019.
LA banque devra vous rembourser la différence entre les intérêts payés au taux conventionnel et les intérêts que vous auriez payé au taux de 0,93%, et ce du début du prêt au jour du jugement, ce qui peut représenter une somme non négligeable.
Pour l’avenir, la banque devra appliquer un nouveau tableau d’amortissement au taux légal.
Notre rapport déterminera votre gain potentiel en fonction des caractéristiques de votre prêt et en prenant en considération la prescription éventuelle de votre action ( Cf. article sur la prescription).
Je reste à votre disposition pour tout complément d’informations.
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